Verhuurt u een woning in Arnhem? Dan is dakonderhoud huurwoning een taak die bij u ligt, en niet bij uw huurder. Lekt het dak, dan moet u dat herstellen. Bovendien kan een huurder bij een lekkend dak naar de Huurcommissie stappen. Daarom leest u hier wat de wet van u vraagt, wat de huurder zelf doet en hoe u het dak vóór de winter op orde brengt.
Arnhemse Dakdekkers is onderdeel van Douma Dakdekkers, een familiebedrijf dat sinds 1928 aan daken werkt. Wij verzorgen het onderhoud van daken op woningen, VvE-complexen en bedrijfspanden in heel Arnhem, met een rapport en foto's na elke controle.
Dakonderhoud huurwoning: wie is verantwoordelijk?
Volgens het Burgerlijk Wetboek moet een verhuurder gebreken aan de woning verhelpen. Het dak hoort daar gewoon bij. Lekt het dak, is een dakpan gebroken of laat het lood rond de schoorsteen los, dan is het herstel dus voor uw rekening.
De huurder heeft wel een meldplicht. Ziet hij een vochtplek of een lekkage, dan moet hij dat direct aan u doorgeven. Doet hij dat te laat en wordt de schade daardoor groter, dan kan dat voor zijn rekening komen. Leg daarom in de huurovereenkomst vast hoe en bij wie een huurder een lekkage meldt.
Na een schriftelijke melding heeft u zes weken om het gebrek te verhelpen. Gebeurt dat niet, dan kan de huurder de Huurcommissie vragen om een tijdelijke huurverlaging. Een lekkend dak staat daar op de lijst van erkende gebreken. Hoe die procedure werkt, leest u bij de Rijksoverheid.
Wat de huurder zelf moet doen
Kleine herstellingen zijn voor de huurder. Daar valt ook het regelmatig schoonhouden van goten en regenafvoeren onder, maar alleen voor zover de huurder daar veilig bij kan. Bij een benedenwoning met een lage aanbouw lukt dat vaak. Bij een rijtjeshuis met de goot op zeven meter hoogte, zoals in Presikhaaf, is dat meestal niet zo.
In de praktijk ligt de dakgoot van de meeste huurwoningen dus toch bij u. Bovendien kunt u de kosten van dakonderhoud in principe niet doorberekenen in de servicekosten, want onderhoud zit al in de huurprijs. Neem het daarom op in uw eigen begroting.
Signalen dat het dak van uw huurwoning aandacht nodig heeft
U woont zelf niet in de woning, dus u ziet een probleem pas als de huurder belt. Toch zijn er signalen die u bij een bezoek of vanaf de straat kunt opmerken:
- Dakpannen die scheef liggen of ontbreken, bijvoorbeeld na een herfststorm.
- Een goot die overloopt of waar planten uit groeien, want dan zit de afvoer vol blad.
- Groene strepen of vochtplekken op de gevel onder de goot.
- Mos op de pannen, vooral op de noordkant en onder de bomen in Arnhem-Noord.
- Bitumen dat blazen of scheuren vertoont op een platte aanbouw of een portiekflat in Malburgen.
- Een huurder die klaagt over een muffe geur of schimmel op zolder.
Ziet u een van deze signalen, dan is een controle verstandig. Een kleine reparatie nu is altijd goedkoper dan waterschade straks, en bovendien voorkomt u een conflict met uw huurder.
Dakonderhoud huurwoning plannen voor de winter
Het najaar is het beste moment voor dakonderhoud huurwoning. De bladeren zijn dan van de bomen, zodat een gereinigde goot ook schoon blijft. Bovendien is het dak droog genoeg om te werken, terwijl de eerste vorst nog moet komen.
Een jaarlijkse onderhoudsbeurt bestaat uit een vaste reeks controles. Eerst reinigen wij de goten en afvoeren. Daarna controleren wij de pannen, de nokvorsten, het lood en zink en de dakbedekking van platte delen. Kleine gebreken, zoals een losse pan, herstellen wij meteen. Ten slotte krijgt u een rapport met foto's, zodat u ziet wat er is gedaan en wat de komende jaren aandacht vraagt.
Heeft u meerdere woningen? Dan loont een dakonderhoudscontract. Wij komen dan op vaste momenten langs en u heeft één aanspreekpunt voor al uw adressen.
Let ook op het energielabel
Het energielabel telt mee in de puntentelling van een huurwoning, en een slecht label kost punten. Een goed geïsoleerd dak helpt dus ook bij de huurprijs. Wilt u het dak isoleren, dan doet Douma Dakdekkers dat samen met de dakbedekking.
Dakonderhoud huurwoning: kosten ter indicatie
De kosten hangen af van het type dak, de hoogte en de bereikbaarheid. Ter indicatie:
- Eerste dakinspectie: gratis.
- Jaarlijkse onderhoudsbeurt van een woning, inclusief goten reinigen en rapport: 150 tot 350 euro.
- Kleine reparaties tijdens de beurt, zoals een losse pan of een stukje lood: vaak direct mee te nemen.
- Meerdere woningen of een heel complex: een prijs per adres in een contract.
Zet daar tegenover wat een lekkage kost. Denk aan nieuw stucwerk, een natte isolatielaag, gederfde huur tijdens het herstel en in het ergste geval een huurverlaging. Daarom is planmatig onderhoud voor een verhuurder bijna altijd de goedkoopste route.
Zo werkt Arnhemse Dakdekkers voor verhuurders
Wij werken voor particuliere verhuurders met één of enkele woningen, maar ook voor beleggers en VvE's en zakelijke opdrachtgevers. Eerst maken wij een afspraak met u of rechtstreeks met de huurder, zodat u niet zelf aanwezig hoeft te zijn. Daarna voeren wij een dakinspectie met rapport uit, met foto's van elk aandachtspunt. Vervolgens krijgt u een advies met prioriteiten: wat nu moet, wat volgend jaar kan en wat over vijf jaar speelt.
Vindt de inspectie een actieve lekkage, dan schakelen wij Douma Dakdekkers in voor het herstel van de lekkage. Ook bij spoed buiten kantoortijden kunnen uw huurders terecht op 06 - 55 887064, want die lijn is dag en nacht bereikbaar.
Veelgestelde vragen
Mag ik dakonderhoud doorberekenen aan mijn huurder?
In principe niet. Onderhoud aan het dak hoort bij de verhuurder en zit in de huurprijs. Alleen het schoonhouden van bereikbare goten is een taak van de huurder.
Wat als mijn huurder een lekkage te laat meldt?
Een huurder moet een gebrek direct melden. Wordt de schade groter doordat hij dat niet doet, dan kan hij voor die extra schade aansprakelijk zijn. Leg de meldroute daarom vast in de huurovereenkomst.
Hoe vaak is dakonderhoud huurwoning nodig?
Eén keer per jaar is voor de meeste woningen genoeg, bij voorkeur in het najaar. Staan er veel bomen rond de woning, dan raden wij een tweede beurt in het voorjaar aan.
Laat het dak van uw huurwoning nakijken
Wilt u zeker weten dat het dak van uw huurwoning de winter goed doorkomt? Vraag dan een gratis dakinspectie aan, of bel 026 - 2201196. Wij plannen de afspraak met uw huurder, en u krijgt het rapport met foto's in uw mailbox.
